هورنیوز – بررسی وضعیت خانه‌های خالی در سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حاکی از آن است که نرخ واقعی خانه‌های خالی در این ۱۰ سال به طرز چشمگیری افزایش یافته است؛ به گونه ای که نرخ خانه‌های خالی کشور از رقم ۴۴٫۲ درصد در سال ۱۳۸۵ و حدود ۶۳۳ هزار واحد خالی، به ۸٫۳ درصد در سال ۱۳۹۰ و حدود ۱٫۶ میلیون واحد خالی و ۱۱٫۳ درصد در سال ۱۳۹۵ و حدود ۲٫۶ میلیون واحد خالی رسیده است. این ارقام، مربوط به آماری است که چندی پیش وزارت اقتصاد منتشر کرد.

این روند افزایشی در شرایطی است که تعداد واحدهای مسکونی کشور طی این دوره با متوسط رشد سالانه معادل ۳٫۷ درصد از ۱۵ میلیون واحد مسکونی در سال ۸۵ به ۱۹٫۹ میلیون واحد در سال ۹۰ و ۲۲٫۸ میلیون واحد واحد در سال ۹۵ افزایش یافته است.

استان تهران با دارا بودن سهمی معادل ۱۹ درصد از کل خانه‌های خالی در سال ۹۵ با حدود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی، رتبه نخست کشور از این بابت را به خود اختصاص داده است. نرخ خانه‌های خالی استان تهران در سال ۹۵ معادل ۱۱٫۶درصد و حدود ۰٫۳ واحد درصد بالاتر از میزان کشوری آن است.

همچنین استان‌های اصفهان، خراسان رضوی، فارس،‌آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان شش استانی هستند که با دارا بودن مجموع ۳۹ درصد از کل خانه‌های خالی کشور در سال ۹۵ پس از استان تهران در رتبه‌های بعدی استان‌های دارای بیشترین خانه‌های خالی قرار دارند.

استان‌های ایلام، کهگیلویه و بویر احمد و خراسان شمالی به ترتیب در رتبه‌های پایین‌ترین سهم خانه‌های خالی از کل کشور قرار می‌گیرند ضمنا نرخ خانه‌های خالی تمامی این استان‌ها پایین‌تر از نرخ متوسط کشوری یعنی ۱۱٫۳ درصد است.

کل موجودی مسکن در کشور

طبق آمار ارائه شده توسط مرکز آمار ایران، طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ جمعیت کشور از ۷۵٫۱ به ۷۹٫۹ میلیون نفر و تعداد خانوار از ۲۱٫۱ میلیون نفر به ۲۴٫۱ میلیون نفر رسیده است. این افزایش جمعیت و افزایش تعداد خانوار به معنای افزایش تقاضای مسکن است. اگر هر خانوار به میزان یک مسکن تقاضا داشته باشد، میزان تقاضای ناخالص کل مسکن به تعداد خانوارها خواهد بود.

از سوی دیگر، بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ سهم خانوارهای دارای مسکن ملکی در کشور از ۶۲٫۷ درصد به ۶۰٫۶ درصد و نیز تعداد واحدهای مسکونی معمولی (بدون احتساب خانه‌های خالی) از ۱۹٫۹ میلیون به ۲۲٫۸ میلیون واحد رسیده است. بدین ترتیب با کسر تعداد واحدهای مسکونی که در ملکیت افراد است، به میزان ۸٫۶ میلیون خانوار صاحب مسکن ملکی نیستند.

کل موجودی مسکن کشور در سال ۹۰ حدود ۲۱ میلیون و ۶۶۳ هزار واحد بوده که با ۱۷ درصد رشد به ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد در سال ۹۵ رسیده است. در مقابل، آمار خانه‌های خالی از یک‌ میلیون و ۶۶۳ هزار واحد در سال ۹۰ به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد در سال جاری افزایش یافته و حدود ۵۵ درصد رشد کرده است.

چند دلیل برای رشد خانه‌های خالی

برآوردهای کارشناسی از وضعیت خانه‌های خالی و کل موجودی مسکن در کشور برگرفته از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ بیانگر آن است که هم‌اکنون بازار مسکن از یک بیماری پنهان رنج می‌برد که می‌تواند از انحراف سرمایه‌های ساختمانی و حبس آنها در خانه‌های خالی از سکنه نشات گرفته باشد.

تحلیلگران اقتصادی در خصوص دلایل افزایش تعداد خانه‌های خالی از دیدگاه تقاضا عنوان می‌کنند؛ پایین بودن قدرت خرید متقاضیان مسکن، عامل مهم و تعیین‌کننده است. دومین دلیل از نگاه آنها، افزایش شاخص ضریب جینی است که نابرابرتر شدن توزیع درآمد را به‌دنبال داشته و در نتیجه قدرت خرید خانوارهای کم‌درآمد و میان‌درآمد با کاهش مواجه شد.

همچنین نرخ رشد اقتصادی پایین، کاهش شدید درآمد سرانه، بالا بودن نرخ تورم و آهنگ نزولی پس‌انداز خانوارهای کم‌درآمد و متقاضیان مسکن، مهم‌ترین موانع موجود برای کاهش تقاضای موثر مسکن بوده است. در این میان، واحدهای مسکونی شبه‌خالی (خانه دوم) سهمی بیش از ۷ درصد کل ذخیره مسکن را به‌خود اختصاص داده است.

تحلیلگران بازار مسکن از دیدگاه عرضه نیز دلیل افزایش تعداد خانه‌هالی خالی را میزان ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن متاثر از قیمت مسکن می‌دانند؛ به طوری که در دوره‌های افزایش جهشی قیمت مسکن، سازندگان مسکن به‌دلیل کسب سود قابل توجه، اقدام به توسعه و گسترش قابل‌توجه سرمایه‌گذاری و تولید مسکن می‌کنند که با فرض تداوم یا تکرار جهش قیمتی صورت می‌گیرد.

در همین حال، در بخش عرضه واحدهای لوکس و بزرگ متراژ که ویژگی‌های قیمت و مساحت و سایر مشخصات آنها با جنس تقاضای مصرفی در بازار مسکن متضاد است، واحدهای مسکونی مورد اشاره با تصور انتظار روند قبلی ساختار تقاضای سفته‌بازی تولید شده و تحول بازار مسکن پدیده جدیدی است که در برنامه‌های سازندگان مدنظر قرار نگرفته و افزایش قابل ملاحظه واحدهای مسکونی خالی را در پی داشته است.

پادزهر خانه‌های خالی

بررسی‌ها نشان می‌دهد تصفیه بازار مسکن از خانه‌های خالی، به یک بسته راهکار ترکیبی نیازمند است؛ به این معنا که راهکارهای تک نسخه‌ای برای مواجهه و رساندن تعداد خانه‌های خالی به سطح متعارف جواب‌گو نخواهد بود و باید متناسب با این‌که خانه‌های خالی در هر استان چه ویژگی‌ها، چه حجم و چه شرایطی دارد، نسخه مربوط به هر شهر یا هر استان به‌صورت بومی تهیه و اجرا شود.

بسیاری از کارشناسان و تحلیلگران اقتصاد مسکن معتقدند یکی از مهم‌ترین ابزارهای کنترل و جلوگیری از افزایش تعداد خانه‌های خالی در بازار مسکن، استفاده از ابزارهای مالیاتی است. در برخی از کشورها برای تنظیم بازار مسکن و تصفیه آن از آمار بالای خانه‌های خالی، اخذ مالیات از مالکان این آپارتمان‌ها را در دستور کار خود قرار داده‌اند؛ راهکاری که اگرچه در ایران مطالعات زیادی در مورد آن انجام شده، اما تاکنون به دلایل زیادی از اجرا باز مانده است.

مالیات بر خانه‌های خالی در حال حاضر مصوبه مجلس را هم دارد و به گفته وزارت اقتصاد، همکاری وزارت راه و شهرسازی برای ایجاد سامانه ملی اسکان را می‌طلبد. با این حال، وزیر راه وشهرسازی تاکید دارد: مسوول این سامانه، سازمان امور مالیاتی است و وزارت راه وشهرسازی نیز در اجرای این طرح به آنها کمک خواهد کرد.

عباس آخوندی در پاسخ به این سوال که عدم راه اندازی سامانه خانه‌های خالی از سکنه موجب برخی انتقادها شده است و حتی برخی تهدید به شکایت در این باره کرده‌اند، عنوان کرد: معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی در حال پیگیری راه‌اندازی سامانه دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه است، بنابراین این معاونت درحال پیگیری این موضوع از سازمان امور مالیاتی است.

وی با تاکید بر این‌که سامانه طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه به زودی به مرحله اجرایی می‌رسد، گفت: اجرایی شدن این طرح در حال پیگیری است و سامانه شناسایی این واحدها تهیه شده است.

این در شرایطی است که احمد توکلی، نماینده سابق مجلس با انتقاد از تعلل دولت در راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور، تاکید کرد: با این کار هر سال چند صد میلیارد تومان مالیات خانه‌های خالی به خزانه ریخته می شد و با عمل نکردن به این مصوبه خسارت سنگینی به دولت و مردم اجاره‌نشین وارد شده است.

رییس دیده‌بان عدالت و شفافیت با اشاره به این‌که شفافیت مقدمه حذف فساد است، گفت: وزارت مسکن و شهرسازی باید به مصوبه قانونی مبنی بر راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور برای فراهم شدن امکان اخذ مالیات از خانه‌های خالی زودتر عمل کند.

به اعتقاد وی، زمانی که برای خانه‌های خالی مالیات وضع شود، صاحبان آن‌ها انگیزه پیدا می کنند تا واحدهای مسکن خالی خود را برای اجاره عرضه کنند.